农村土地权益是农民安身立命之本，农村土地的流转应依法依规进行。然而，私下买卖农村土地使用权的行为时有发生，一旦产生纠纷，不仅买卖行为被认定为无效，买受人可能还会遭受财产损失。
基本案情：黄某甲与黄某乙系兄弟关系。2011年，黄某甲为建房，其与黄某乙达成土地使用权转让合意，约定将位于福建省连江县某镇某村的375平方米土地使用权转让给黄某甲。嗣后，黄某甲通过银行向黄某乙支付300000元土地转让款。2023年5月1日，黄某乙与黄某甲签订协议，约定：“2023年5月借款应于2023年9月前黄某乙交付四邻明确签字后的某土地375平方米，给黄某甲时即还该款。若该土地存在邻边纠纷异议，由黄某乙负完全责任。”。2026年3月16日，黄某甲以黄某乙未交付该土地为由要求返还购地款及资金占用损失，诉至法院。
黄某乙辩称，黄某甲要求返还购地款无合法依据。双方达成的土地转让合意系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄某乙未交付土地系因黄某甲不能依约偿还借款所致，不存在违约行为。黄某乙可以随时向黄某甲交付土地，不存在迟延履行交付土地的行为，黄某甲未履行还款义务在先，其无权单方要求解除土地转让合同，并主张返还购地款。
连江法院经审理认为：黄某甲、黄某乙就案涉土地使用权转让所达成的口头协议虽是双方当事人的真实意思表示，但黄某乙作为转让方，其未提供证据证实其已经依法登记领取涉案土地使用权权属证书，诉讼过程中黄某乙亦陈述其没有案涉土地的产权证，黄某甲与黄某甲就案涉土地转让所达成的口头协议违反了法律强制性规定，损害了集体利益和国家耕地保护秩序，依法应属无效。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，据此，黄某乙应将所收取的300000元款项返还给黄某甲。
法官说法：《中华人民共和国土地管理法》明确规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。农村土地属于国家或集体所有，农村土地使用权的取得与流转必须严格依照法律规定的条件和程序进行。因此，土地使用权的流转必须以转让方依法享有土地使用权为前提，并符合法律规定的转让条件和审批登记程序。如若未满足上述条件，私下转让土地使用权的行为应属无效，同时也损害了农村集体利益和国家耕地保护秩序。
法官在此提醒：农村土地是农民最基本的生产资料和生活保障，土地使用权的取得和流转必须严格依法进行，任何个人均不得为谋取私利，违规买卖、非法转让农村土地。切勿轻信私下转让土地的承诺，在未核实土地权属证明、未依法办理相关审批和登记手续的情况下，切勿支付大额转让款项。如需使用农村集体土地建房或从事生产经营，应通过村集体经济组织依法申请宅基地或办理土地承包、流转手续，以免协议无效而遭受财产损失。(本网综合 通讯员：欧阳燎原)