深圳、上海等一线城市大规模推广“工业上楼”之后，越来越多城市开始跟进。
最近，武汉印发《关于加快推进“工业上楼”的实施方案》(以下简称《实施方案》)并提出，到2025年，建成工业楼宇200万平方米以上，新贡献工业总产值200亿元以上，新增规模以上工业企业200家以上。
此外，继2023年5月合肥高新区跻身安徽省首批“工业上楼”试点，2024年伊始，合肥高新区南岗科技成果加速器北区等“工业上楼”项目正式开工建设，总投资约16.9亿元，预计2026年6月建成。
而一个月前的“2023现代都市工业发展大会”上，成都也接连发布三份与“工业上楼”密切相关的文件——《关于推动“工业上楼”实施意见(试行)》《现代都市工业发展行动计划》《都市工业产业地图》。
事实上，以“工业上楼”为代表的“都市工业”并非新概念，甚至早在1998年“都市型工业”一词，就在国内首见于彼时上海市经委的文件。次年，上海还曾计划建设以“都市工业为特色的工业体系”。
但过去二十多年，都市工业并没有快速发展，反而各地将产业向各类园区集中，城区中心则是服务业聚集。为什么近期，越来越多城市，开始不断加码“工业上楼”？
为什么要“工业上楼”？
不同于传统模式下的单层工厂，“工业上楼”指的是通过满足生产工艺、产业需求，考虑设备减振及楼层载重、层高等，合理增加厂房层数，让研发、设计、生产在多层或高层楼宇中进行。
根据国家统计局最新数据，2023年中国城镇化率已经达到66.16%。在不少业内专家看来，目前形势下不少城市需要空间重塑，而“工业上楼”的作用也被寄予厚望。
多年来，中国城市规划设计研究院原院长李晓江一直反对城市大量兴建超高层住宅，特别是四五十层及以上的，在他看来，这类住宅不论从消防安全、居住体验还是节能环保层面，都存在问题。而大量兴建超高层的根源，则在于城市用地的分配方式。
“超高层住宅越来越多，容积率不断提升，重要原因在于土地出让金收入是地方政府财政的重要来源，但不少城市，每年可以出让的建设用地指标有限，地方追求总的土地出让收入，就会转向追求每一块地的收入，提升容积率意味着可以增加财政收入。”李晓江对中国新闻周刊表示。
但是，很多城市的建设用地是否已经紧张到必须兴建超高层住宅，维持单位面积住宅用地的较高开发强度，才能让城市有效运转？
在李晓江看来，不少城市一方面建设用地紧张，另一方面则存在工业用地使用效率低的问题。他说，“工业用地实际上是地方政府税收的重要来源，且为城市创造了大量的GDP。所以相比住宅用地，工业用地的定价非常低。在招商引资过程中，地方对于工业用地的提供非常慷慨，而不少企业则在允许范围内寻求最大面积的工业用地，造成了部分闲置和浪费。目前不少地方政府逐渐意识到这一问题，开始收回这类闲置土地，重新布局。”
李晓江认为，“工业上楼”实际上是集约化利用工业用地的一种重要方式。“城市空间主要分为生产空间、生活配套空间和生态空间。目前我国整体策略是，在城市内要不断加大生活配套空间和生态空间，提升居民幸福感、保护生态。而只有更加集约化使用工业用地，才能逐步增大生活配套空间和生态空间的比例。”李晓江说。
在广东城规院住房政策研究中心研究员李宇嘉看来，“工业上楼”是集约化发展的一项重要措施。他说，“企业如果是平面生产空间的扩张，上下游产业链如果漫长，就无法集中在产业园区。而对于产能比较大的企业来讲，如果扩产时候没有厂房，可能出现被迫外迁的情况。”
成本控制与产业升级
而部分城市的工业用地现状，已经迫使其加速推广“工业上楼”。
中国(深圳)综合开发研究院(CDI)研究员宋丁告诉中国新闻周刊，土地开发强度国际公认的警戒线是30%，但深圳已经达到了50%。为解决这一问题，当下深圳开始设立“飞地”，比如与汕尾共同建设深汕特别合作区，另一方面则是大力推进“工业上楼”。
2022年11月，深圳发布“工业上楼”优质厂房空间建设“5年计划”，宣布从2022年起，将连续5年，每年通过“工业上楼”模式建设≥2000万平方米高品质、低租金、定制化的产业空间。
而深圳“工业上楼”另外一层目的在于，将厂房成本控制在一定范围内。上述“5年计划”还明确，所有“工业上楼”厂房租金不超过35元/月/平方米，年涨幅不超过5%。
成都面积为14355平方千米，武汉面积为8569.15平方千米，而深圳面积仅为1997.47 平方千米。
2022年发布的武汉第三次国土调查公报显示，“城镇村及工矿用地和交通运输用地”占比为23.9%，而成都第三次国土调查公报显示，“城镇村及工矿用地和交通运输用地”占比为22.33%，两城都未达到30%的警戒线。
相比深圳用地的紧张程度，不少分析认为，武汉、成都等城市工业用地的“余额”，还远没有到达非常紧张的地步。
在李宇嘉看来，部分地方还对“工业上楼”，寄予了产业升级的期望。
武汉的《实施方案》聚焦“精密小轻”产业，明确重点发展光电子信息、新能源与智能网联汽车零部件、高端医疗器械与生命健康、高端装备、北斗与空天信息，以及人工智能、大数据、量子科技等新兴产业和脑科学与类脑智能、未来生物制造、下一代网络、精准医疗等未来产业。
成都“工业上楼”的重点建设项目之一是高新区芯光智造园，其以集成电路/光电通信为主导，容积率上限提至4.2，为一般项目3倍，建成达产后亩均固投强度可达2200万元，亩均营收可达2000万元。
李晓江分析，虽然“工业上楼”在城市空间重塑方面有一定作用，但并非每个城市的产业结构都能大规模推广，更非每个行业都适用，因地制宜非常重要。
另一方面，即使推出吸纳新产业的政策，一个地区既有产业结构不可能在短时间出现巨大调整，而将传统工业布局与“工业上楼”相适应，仍然是一道难题。
有业内专家直言，上海、深圳等地推进“工业上楼”的优势在于集聚了不少“轻薄短小”的高科技产业，但武汉传统的钢铁、机械等产业占比较大，非常“重”，“上楼”很难。
推广仍存难度
从2022年11月至今，深圳发布“工业上楼”优质厂房空间建设“5年计划”，已有一年多时间，各区均取得一定成果。比如，2023年，龙岗区共推出12个“工业上楼”项目，建设超600万平方米的优质产业空间，总面积位居全市第一。
目前看，深圳不少区域已经探索出一定经验。
参与过珠三角区域“工业上楼”项目的合一城市更新集团董事总经理罗宇对媒体表示，“工业上楼”新政能助力盘活存量“工改工”项目。“我们观察到部分原来停滞的‘工改工’项目，在2023年成功调整为城市更新‘工业上楼’项目，其中亦有涉及运营困难房企的项目，通过‘工业上楼’政策走出困境。”罗宇透露。
但“工业上楼”，目前仍存在一些挑战，相对较高的安全标准就是其需要直面的。
“‘工业上楼’绝不能把居住空间和生产空间混合，过去就发生过工人睡在车间楼上的情况，其实这样风险是很大的，建筑结构要和工业的类型之间配套。此外，由于是垂直发展，工业楼宇对于消防安全的要求非常高。”李晓江说。
较高的消防和安全要求，也意味着需要更高的投入。
武汉的《实施方案》显示，为了支持“工业上楼”，对新入驻且每平方米产值达到1.5万元、2.5万元、3.5万元的工业企业(含软件企业)，分别按实际租金的10%、20%、30%给予补贴，单个企业每年最高补贴30万元。
但不少参与过深圳等珠三角地区“工业上楼”的行业人士表示，这样的补助幅度仍然不够。
宋丁坦言，“工业上楼”项目总体上呈现投资大、周期长、成本高、风险高、回报低的问题，不论园区既有企业还是新入驻的企业，对于政策是否稳定和可持续、特定空间布局及系统能否符合生产流程的要求，综合成本是否可控，配套是否完善，能否留得住人和企业等问题，仍然存在疑虑，导致一些市场主体还存在观望情绪。
李宇嘉说，原来重化工企业不太适合“工业上楼”，因为生产设备比较重型，现在升级以后，生产设备日益轻型化，甚至无烟化，在这种情况下，就为“工业上楼”提供了可能。但他也坦言，对企业而言，这需要较大投入。除此之外，还需要提供生活配套服务设施。
他说，“‘工业上楼’还需要对原有产业链布局重新调整，要重新集聚上下游配套产业，这对部分市场主体，意味着还需要追加更多的投入。”