中国新闻周刊记者 李明子
发于2023.12.25总第1122期《中国新闻周刊》杂志
95后“北漂”石艺打包完全部行李，连一辆小型货拉拉面包车都没装满。最近这次“过渡性”租房，她选在了朝阳区保障性租赁住房项目“七彩家园”，只住了八天，还没来得及添置更多家用，也还没遇到合同中写的“紧急征用”情况。
今年11月初入住时，石艺就注意到《七彩家园项目知情同意书》上的特别提示：该项目房屋建设初期为朝阳区疫情集中隔离观察用房，如遇疫情、不可抗力等因素，该项目可能会被紧急征用，乙方租户所租住房如遇该类情况，应无条件配合腾退。
面对未来居住的不确定性，石艺并不慌张。“对我这样的北漂来说，房子只是落脚睡觉的地方，之前也经常换，真遇被紧急征用的情况，再找新房就好。”石艺住进保租房，本身也是应急之举。
七彩家园位于北京市东五环外，远离闹市，位置偏僻，白天格外安静，不时有飞机从头顶飞过。从这到距离最近的地铁站还有至少8公里，再向东不远，就是知名的外来务工人员聚集地皮村。
金盏七彩家园建设于2022年，完成“隔离点”使命后，今年9月27日，被认定为“保障性租赁住房”正式对外出租。
“七彩家园建立之初便规划建设为平急两用设施。”朝阳区住建委相关负责人曾在媒体上介绍说，“急时”可迅速转换为应急场所，增强城市应对重大公共突发事件的能力，“平时”可作为租赁型住房，缓解新市民、青年人住房困难。
不只是北京，今年浙江等地也对防疫隔离点、健康驿站等闲置资源进行再利用，打造“平急两用”保租房模式。
“平急两用是‘三大工程’之一，保租房是保障房体系中的重头戏，只是在一些地方，各种条件刚好合适的情况下，二者存在交集。但隔离点改保租房存在客观限制，改建纳保的占比注定不高，这类项目的示范性意义更明显。”58安居客研究院院长张波对《中国新闻周刊》说。
北漂的中转站
住进七彩家园前，石艺已经搬了三次家，她来到北京也不过一年多时间。
“我要租一个便宜房子过渡。”石艺诉求明确。她上一个房子租在东四环边的高楼层小区，因和好友小林做电商生意，经常收发货，需要合租一处有电梯的住所，那里还靠近中央美术学院，方便石艺备考研究生。
最大的问题是，“城里的房子”对一个今年刚本科毕业的学生来说还是太贵了。
小林刷“小红书”时看到了房屋转租信息，“18平方米独卫单人间，可拎包入住”，便顺手转发给石艺。照片中，房间里的床、沙发、衣帽柜、电视、空调一应俱全。石艺马上和“二房东”阿瑜约时间看房，谈了不到10分钟，拍板决定，马上搬家。
“这里的配置能满足最基本的生活所需，不需要额外添置家用。”频繁搬家让石艺不得不开始极简生活，不实用的锅碗瓢盆和自行车在一次次搬家中被舍弃。
“以我们现在的条件还不能满足那种对家的渴望。”七彩家园的青年公寓让石艺格外满意，房间还配置了衣物晾晒架和小米电视。一个人在“家”时，石艺会把电视打开放声音，就像中学时放学回家一样，熟悉的感觉让她安心。
七彩家园的南侧正门和西侧小门都有安保人员看守，从大门步行5分钟就到了石艺租住的G组团。组团由两排六栋楼组成，楼宇之间由连廊贯通，楼栋内部由一条走廊串联南北两侧房间，整体结构如鱼骨，排列有序。
“每个房间是一个单独的集装箱，私密性很好，就是不隔音。”石艺说。白天每隔几分钟就能听到飞机从头顶飞过，晚上能听到邻居挪椅子的声音和放屁声。走廊有人走过时，整个房间都有明显震感。空调外机有规律地震动时，房间就会有一阵低频轰隆声，像是地下开过一列火车。
从空中俯瞰，这样的组团至少有9个，编号A、B、C、E、F、G、H、K、L，从东到西，屋顶被涂成红橙黄白绿蓝，七彩家园由此得名。小区严谨的排布与管理让石艺感到新奇，她在住进园区后，自己检索房屋信息才得知，这里曾是新冠隔离点。
据石艺说，“二房东”阿瑜刚满18岁，已经北漂多年。阿瑜将房子转租给她前一天刚和园区物业签约，因工作变动，不得不马上搬走，一天都没在七彩家园住过。阿瑜转租是为止损，没有多收一分租金，但也没告知她房屋此前的用途。
“00后”任威随工作变动就近找到了七彩家园，10月底搬进新家没多久，他又换了份工作。按他签约时的优惠政策，如果押一付一，签约一年多赠送一个月租期，如果押一付三，签约一年多赠送两个月。考虑再三，任威还是只签了半年租约，“我都不知道再过半年自己会在哪里”。
房租中介老吴是最早入住保租房的租客之一。据他介绍，目前房源为物业直租，租户直接和北京市朝阳区保障性住房发展有限公司签约，线下签合同，线上App付款。房租1200元/月，免收中介和管理费。目前申请入住无限制条件，只规定每间房居住不超过2人。
十月的周末最忙时，老吴一天要带看十几波，看房都要提前约。“朝南的房间早被抢没了。”老吴每租出一间房，按照签约时长不同，可从项目公司处收取300~600元不等的劳务费。他也将自己朝南的房间让给租客，搬到了阴面，还买了张电热毯，“住集装箱总比群租或住暗间强多了”。
度过今年冬天，老吴可能也要搬走。北漂两年多，老吴一直跟着租房项目搬家。石艺也很快离开了这一片“集装箱”，每次进城办事都要坐一个多小时公交，不堪奔波，她很快又搬到了地铁站附近。
官方消息披露，截至11月底，已有500余人在七彩家园安家。老吴接触的房客大多是20岁左右的年轻打工者，和他差不多岁数的中年租客并不多。他手上已经完成签约的60多人中，男女比例大约在2:1。“A组团不对外，主要给园区工作人员居住、办公使用，目前只有G、K两个组团对外出租。”老吴介绍说。
另据《朝阳报》消息，根据保租房的运营标准，项目运营方北京市朝阳区房地产经营开发有限公司(下文简称“朝开公司”)将8个组团按照每个组团500间配置，其中5个组团用于长租，为朝阳的新市民、青年人以及城市运维人员、企业客户提供服务，2个组团用于月租群体，1个组团预留朝阳区突发事件应急备用。
为增加环境宜居性，除配备自动贩卖机、直饮水机、充电桩等设施，朝开公司很快增开了便利超市，筹建中的理发店和咖啡厅也在如期推进。
不是所有方舱都能改为保障房
“方舱隔离点或健康驿站本就具备一定居住功能，经过适当改建、符合标准后，纳入保租房，比新建更节约成本，不失为一种集约化使用现有资源的模式。”张波分析说。
不只是北京，今年1月，济南高新区将隔离方舱改造升级为“技能人才公寓”。针对高新东区等特色园区高端制造企业集中情况和园区企业员工周转性住宿紧张问题，保障“平急转换”。
温州市在对既往健康驿站进行排查后，也将条件较好、配套较完善的健康驿站改造为保租房。据统计，目前温州市已建设筹集“平急两用”保租房13处，房源8742套(间)，可惠及新市民、青年人2.6万人。
“为确保资产发挥最大的社会效益，温州市在‘平急两用’项目设计阶段即考虑双重功能。”温州市住房和城乡建设局相关负责人曾在媒体上介绍，《健康驿站设计统一技术措施》中详细列出了功能设置、平疫转换、安全标准和配套设施等相关要求。
温州市乐清市城东街道的保障性租赁住房项目(一期)，其建成初期也曾作为疫情防控健康驿站使用，现按照保租房标准进行改造，用于乐清市人才租赁住房和新居民租赁用房使用。据《乐清日报》消息，该项目预计于明年4月改造完成，届时将提供1100套保障性租赁住房。房间内配套齐全，可实现拎包入住，同时，小区还将配备食堂、健身房、儿童乐园等配套设施。
“方舱隔离点这类建筑是一种特殊‘住房’，具有建造成本较低、居住便捷性强等优势。”易居房地产研究院研究总监严跃进对《中国新闻周刊》分析说，但从功能属性角度严格来看，把医疗用房改为居住用房，改造政策能否给到位，后续配套建设、住房政策能否跟上，都会影响最终租住效果。
在改建方面，温州市健康驿站在规划阶段就考虑到后续改建问题。原本的“三区两通道”设计满足了防疫要求，而公共空间按大开间布局，采用轻质隔断材料，交通疏散与房间尺寸、电梯尺寸等均按高标准设置，方便改造为不同功能。同时，房屋预留了安装燃气设备、分户电表水表的位置，并设置相应的智能管理系统，方便在不同模式下进行调整转换。
在配套建设方面，北京七彩家园项目运营方朝开公司经理齐天磊在媒体上介绍，该公司曾针对不同客户群体进行问卷调查，最终“针对很多年轻人不做饭的现状以及园区距离地铁站较远、通勤不便、生活设施不齐备等问题”，逐一进行解决。
七彩家园A2餐厅供应一日三餐，早餐基本上7元左右，午餐、晚餐“一荤一素”售价15元。除正餐供应，餐厅还增加了安徽板面、麻辣烫等特色小吃。
针对上班族通勤不便的问题，朝开公司开通了通勤接驳车，每天早晚定点从七彩家园接送住户到就近地铁站。据朝开公司公开介绍，七彩家园还将增设快递站、外卖柜等配套设施，以及书店等活动交流空间。
“从全国来看，方舱隔离点成功改建为保租房的可能性仍比较小。”张波分析说，因防疫要求，隔离点一般远离人口密集区域，大多交通不便，与“安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动”的政策建议相悖；反之，如果隔离点交通便利、土地价值高，直接改为保租房项目并不是最佳选择，重新出让到商品房市场会更划算。
“部分方舱或隔离点并非永久性建筑，不适合改做长期居住项目，但又不到拆除报废的阶段，如改建为保租房，关键是要明确项目可匹配的保障人群，继而有针对性地进行改建。”张波说。
此外，也有业内人士表示，将处于闲置状态的隔离点改建为保租房仍是一种正在被探索的新模式，对这类房屋的质量调研评估、改造维护和定价出租等方面的细则，还有待加强。
探索“非居改保”之路
在北京公布的第七批保租房项目中，除备受关注的金盏七彩家园，还有6个项目是通过存量改建而来，多集中于朝阳区。据媒体报道，到今年年底，朝阳区将建设筹集保障性租赁住房15000套(间)、安置房600套，竣工各类保障性住房12000套(间)。
北京市住房和城乡建设委员会网站公开披露的数据显示，自2022年5月北京市发布首批《关于保障性租赁住房项目认定情况的公示》以来，截至2023年9月27日，北京市筹集保租房项目达75个，可提供约11.19万套(间)房源。
不只是北京，今年全国各地保租房筹集建设进度都在不断加快。9 月 12 日，住房和城乡建设部表示，2023年全国筹集建设保租房204万套(间)，任务目前已完成72%。各地近两年来共已建设筹集保租房508万套(间)，完成投资超过 5200 亿元，可解决近 1500 万新市民、青年人的住房困难。
但按照“十四五”期间全国计划筹建保租房约 900万套估算，当前较目标仍有约400万套缺口。除了新建之外，住建部计划，未来将继续鼓励利用闲置商业办公楼等建设保租房，多措并举扩大保租房供给。
将这些非居住存量房屋改建和转化为保障性租赁住房，即常说的“非居改保”。在2021年《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，上海、长沙、海南、北京、深圳、漳州、厦门等省市陆续出台了存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见或通知，给出了“非居改保”的政策支持。
“主要因为现在非居住类房源多，且空置率高。”张波举例说，资质稍差的乙级、丙级办公楼很难出租，厂房大量闲置。“消化过剩，盘活存量”，通过对“老房子”进行系统改造升级，改善空间属性，“既拓展了保租房存量纳保渠道，又提升了资产使用效率”。
今年7月1日，深圳首个“非居改保”项目在南山区正式投入运营。改造项目前身是水务南山大楼办公楼，用时9个月改造完成，周边交通便捷、10分钟可到达南山科技园、软件园片区。投运后，可提供有204套房源，户型均为一室一厅的单间，面积在35~56m2。
据官方介绍，该项目为深圳环境水务集团主动探索，通过公开招标投标，携手万科长租公寓品牌“泊寓”，将办公楼改造为保租房。环水集团快速响应深圳市推进“非居改保”的工作部署，从可行性研究、立项到决策开工仅用了3个月时间，另外，泊寓团队提供全流程筹建及运营服务。
围绕“青年人才”居住和社交需求，该项目在户型设计上采用了极致收纳空间和智能家居模块，在服务保障上，提供24小时专业物管、专属管家服务、全年社群活动以及线上线下生活增值服务，公共区域设置了共享书吧、多功能影音、健身房等配套功能区。
根据“七普”数据，深圳2020年常住人口达到1756.01万人，与2010年“六普”数据(1042.40万人)相比，增长68.46%，年均增长5.35%，是全国增速最高的城市之一。
值得关注的是，深圳市15~59岁人口占比达到79.53%。这一人群比重虽然较“六普”时有所下降，但仍然比全国高16.18个百分点。深圳明人口依然“年轻”，还处于旺盛的“人口红利”期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在《深圳“非居改保”的现实需要与困境突破》一文中指出，“过去承担着深圳近70%实际管理人口的城中村，很难再成为新增人口安居的理想选择。面临高房价，95后、00后的年轻人和新市民更需要体面的、体验感好的、低成本的租赁住房作为扎根深圳的第一站，甚至长期居住选择。这就是深圳要大力发展保障性租赁住房的逻辑起点”。
然而，现实中“非居改保”远没有想象的那么容易。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，对“非居改保”设置了一系列前提条件，要求在“符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下”，才允许改建。
“执行过程中，从审批、验收到运营各个环节都面临诸多细节难题。”张波举例说，将非住宅改为住宅本身就面临几十道审批手续，例如将办公区改建为多个具有独立卫浴的单间，每一处改动都必须审批，很多城市的“非居改保”项目把章盖齐就要一两年时间。
现在来看，从中央到多个地方城市，“非居改保”的扶持政策已经就位，“盘活存量来增加保租房供应是大趋势，但各地原本的非居占比就存在较大差异，执行过程也将面临不同难题”。张波分析，“非居改保”的推进，一方面与城市行政效率密切相关，另一方面，从既有案例来看，“国有企事业单位主导存量用地开发结合民营企业运营的模式会更有助于推动非居改保顺利进行”。
《中国新闻周刊》2023年第48期
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