在城市的发展脉络中，物业公司与业主如同紧密交织的齿轮——一方提供管理服务，一方支付费用享受权益。然而，近年来，物业服务纠纷逐年攀升，业主吐槽“交钱不省心”，物业抱怨“收费两行泪”。如何妥善化解矛盾、服务保障物业行业健康发展？福建省泉州市南安市人民法院以“法”为笔，绘就了一幅和谐共生的社区治理新画卷。
“房价降了物业还涨，凭什么？”“电梯坏了没人修，凭什么收钱？”在南安某小区物业中心，李先生道出了许多业主的心声。
数据显示，南安法院近三年受理的物业服务合同纠纷案件中，超六成因业主不满服务质量、不满物业费用引发。面对此类痛点，南安法院抽调骨干力量组建专业审判团队，针对高频问题，出台《南安法院关于服务保障物业管理提升20项措施》，建立物业纠纷调解前置机制，推行物业纠纷调解前置机制，完善调解协议的司法确认程序，即经人民法院确认调解协议有效，一方当事人未按照协议履行的，对方当事人可向人民法院申请强制执行。
南安法院完善繁简分流、小额速裁等快速化解矛盾机制，充分发挥小额诉讼程序“一审终审”的制度优势，提高物业纠纷处理效率，针对此类涉案标的较小、债权债务纠纷关系明确的物业费纠纷案件，积极探索适用支付令，缩短物业纠纷化解时间，为进一步服务物业管理提升提供强有力的司法保障。2024年，该市物业纠纷案件同比下降46.53%。
此外，为引导物业公司、业委会正确履职，南安法院常态化开展教育培训活动。5月中旬，南安法院诗山法庭会同辖区各司法所开展开展物业服务管理法律法规专题培训，近150人参加培训。会上对物业服务管理法律法规进行解读，讲解物业服务合同签订与履行的法律风险防范和业主委员会职责边界及纠纷处理法律依据。
“法官，我不是不想交物业费，上次物业人员在我车上乱贴收费单，现在都没撕干净呢！”在一次现场调解中，当事人吴某的控诉引发群众围观。承办法官多次从法、理、情角度耐心释法说理，引导当事人换位思考，一方面告知吴某出现问题应及时沟通解决，拒缴物业费只会激化矛盾，另一方面建议物业管理公司重视业主需求，提高物业管理服务水平。物业公司当即对过度张贴行为向吴某道歉，并表示会努力提升服务质量，给业主提供一个美好舒适的居住环境。
针对此类共性问题，南安法院还开设《知法“安”居》栏目，常态化公布典型案例，梳理案情并释法说理，让物业公司及业主信服；依托南安市综治中心巡回法庭开展“示范庭审”活动，邀请代表委员、业委会成员、网格员等旁听典型案例庭审。
同时，南安法院诗山、水头等派出法庭还利用微信工作室开展“线上答疑”服务，群众通过微信线上留言，打破时间空间限制，工作人员再针对具体问题进行文字或语音回复。
“以前觉得打官司麻烦，现在扫码就能在线咨询，法官还手把手教我怎么监督物业履职，还是用闽南话回复我的呢。”家住滨海社区的刘大妈举起手机笑着说。据悉，为进一步强化诉调对接，该院还联动南安市住建局积极促进组建物业纠纷诉非调解委员会，引导、推送案件到调解委员会，整合人民调解、行业调解等资源，借助物业行业专家专业优势，加强物业纠纷前端化解，确保诉调对接工作稳妥推进。
为推动建立服务为主、管理为辅、执法支撑“三位一体”的小区治理新模式，南安法院联合南安市住建局、检察院、安全生产管理委员会办公室、公安局等部门成立“南安市住宅小区物业管理司法联盟”，印发《南安市住宅小区物业管理司法联盟工作机制》，通过建立会商机制、“联合执法进小区”等，促进物业管理工作有效开展。在南安市福溪社区某安置房小区物业中心，法官通过“圆桌会议”促使物业改造了年久失修的健身器材，同时引导业委会设立公共收益基金，形成“服务—认可—缴费—提升”的良性闭环。
据了解，南安法院积极响应南安市“三官一律”入驻小区要求，选派28名优秀法官组建“近邻法官队”，选派160名干警入驻辖区288个小区，通过现场考察、交流询问等方式，了解物业管理工作开展情况，对小区物业存在的问题提出整改意见建议，陆续在部分小区的物业办公室、业委会办公室明确“近邻法官人员牌”“工作职责”等，2025年来，该服务队进小区排查物业矛盾纠纷50次，化解矛盾纠纷20余起。
“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。”“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”5月是民法典宣传月，结合服务保障物业管提升工作，南安法院在小区街道、法治公园、新时代文明实践站点等开展法律咨询及普法宣传活动，党员干警的身影随处可见。
为强化普法宣教效果，南安法院结合本地真实案例，加强对民法典和物业管理条例的宣讲，制作分发物业纠纷“常见问题十问十答”、民法典等宣传手册，进一步引导群众依法正确表达诉求。
此前，南安法院机关党委还开展“物业提升三带头党员法官我先行”活动，推动党员干警进小区，努力实现党建工作与物业管理提升同频共振、同融互促。同时，党员干部主动到常住小区报到，亮身份、做表率、当先锋，积极融入小区治理法治化进程，以党建红线串起小区物业管理千条线。(南安法院：王琳)