随着房地产行业竞争的不断加剧，越来越多房企寻求上市，那些成功登陆资本市场的房企过去一年又过得如何？
日前，“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。活动发布了最新的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，这一测评研究工作已经连续开展14年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究。
据悉，该活动由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办。
10强上市房企变化不大
纵观全榜，10强上市房企的整体变化相较于上一年，并没有太大变化。
万科继续保持第一的位置，第二名则被碧桂园收入囊中，中国恒大紧随其后位列第三。第四至第十名分别为融创中国、保利地产、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股。其中，招商蛇口首次跻身前十，相较于上一年名次提升了三位。
据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合计195家。与2020年相比，纳入测评的上市公司总数净减少7家。
2020年上市房企规模持续增长，但增速放缓。
具体来看，上市房企2020年总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元；盈利能力方面，绝对指标净利润均值为32.17亿元，同比有所增长，但相对指标净资产收益率同比有所下滑；偿债能力有所提升，去杠杆效果显现，净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%；经营效率稳中有升，总资产周转率与上年基本持平，存货周转率稍有上升。
此外，本次测评还发布了2021中国房地产配套供应链上市公司分榜单。测评研究报告指出，2020年房地产市场政策环境逐步收紧，行业整体规模增速已开始放缓，行业内部分化明显，房企在降本增效、提质升级方面对供应链企业产品、服务的适配能力提出了更高要求。建筑产品的建造是一个集合土地、供应商产品和服务，为客户打造高品质产品的过程，离不开高效的供应链和优秀供应商的储备。综合实力强的供应商与房企深化合作，为双方实现互惠共赢奠定了坚实的基础。
至少15家闽系房企上榜
在报告梳理的2021中国房地产上市公司综合实力百强榜中，至少有15家闽系房企上榜，其中泉州商人控股的房企占据了近半壁江山，有7家。
泉系房企世茂集团排名最为靠前，在全榜单中排名第11位。2020年，世茂房地产更名为世茂集团，世茂“大飞机战略”正式起航。成立至今，世茂集团已经布局全国100多个核心发展城市，涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐、文化、金融、教育、健康、高科技等产业领域，形成了多元化业务并举的“可持续发展生态圈”。
在5月28日，世茂集团发布了《世茂集团控股有限公司2020可持续发展报告》，这是世茂连续第5年向社会公众披露环境、社会和治理报告。该报告称，世茂2020年全年累计合约销售金额超3，000亿，晋升至行业第8名，较2019年提升1个位次，增速领跑头部房企，实现“连续四年高品质增长”，持续为股东和社会创造价值。
闽系房企中排在榜单前20强的，还有旭辉控股集团、阳光城和正荣地产。
其中，旭辉控股集团在全榜中排在第13位。成立于2000年的旭辉集团，旗下业务范围涵盖商业运营、城市综合运营服务、长租公寓、幼小初高教育、养老、住宅产业化等。
截至2020年12月31日，旭辉集团业务遍布中国及海外超过90个大中城市，累计开发项目超550个，服务逾40万户业主。2020年合约销售规模突破2300亿，跻身中国房地产开发企业500强榜单TOP14。
2021年前5月，旭辉控股集团累计实现签约销售金额约1100.6亿元，已完成全年目标2650亿元的41.53%。累计签约销售建筑面积约649.47万平方米。平均销售价格为16900元/平方米。
阳光城在总榜单中排名第16。2020年，阳光城的营收和利润再创新高。根据其年报显示，2020年实现营业收入约822亿元，同比增长34.6%；归母净利润52亿，同比增长29.85%。截至目前，阳光城总土储达到了4251.97万平米，总货值超过5000亿，足够满足未来2年持续需求。
正荣地产则排在总榜单的第20名。数据显示，2020年全年，正荣地产实现营收361亿元，同比增长11%；净利润35.6亿元，同比增长15%；更为关键的是，合约销售额则实现了1419.01亿元人民币，同比增长8.6%。相比2017年的701.53亿元销售额，正荣地产在四年间累计涨幅高达102.3%，年均复合增长率为26.5%。
此外，融信中国(第29名)、金辉控股(第34名)、中骏集团控股(第35名)、宝龙地产(第36名)、建发股份(第40名)、禹州集团(第43名)、弘阳地产(第58名)、三盛控股(第64名)、力高集团(第69名)、大名城(第75名)、明发集团(第82名)等闽系上市房企均在榜单之中。
上市房企呈现八大特点
房地产行业作为中国经济重要的支柱，2020年以来虽受压，但表现出强大的韧劲，并且以“稳”字当头。
从整体上来看，
上市房企总体呈现八大特点：
NO.1 在资本市场表现上，企业估值持续下探。
报告显示，2020年末沪深上市房企平均市盈率7.78倍，较沪深全市场平均市盈率低约60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，较港股全市场平均市盈率低约55%；市净率方面，沪深上市房企平均市净率同样远低于全市场水平，在港上市房企平均市净率表现较好，高于港股全市场平均市净率。从估值水平看，自2018年以后，房企估值水平逐渐走低。
NO.2 运营规模上，整体规模增速放缓，强者恒强。
2020年，中国商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额达17.4万亿元，同比增长8.7%。总体看来，在“房住不炒”的大背景下，行业整体规模增速虽然有所上涨，但增速放缓已成当下主要趋势。2020年，上市房企总资产均值为1577.89亿元，同比增长11.96%；净资产均值为336.91亿元，同比增长13.75%。从上市房企总资产规模来看，截至2020年末总资产超过千亿的上市房企有59家，约占上市房企总量的30%。
NO.3 在偿债能力上，调控杠杆初见成效。
据显示，长期偿债能力方面，2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%，与上年相比保持稳定；净负债率均值为95.07%，较上年下降5.75个百分点。在“三道红线”的监管压力下，房企纷纷采取多种方式降杠杆，净负债率在短期内的调整幅度相对较大。短期偿债能力方面，流动比率均值为1.65，速动比率均值为0.64，两者与上年相比，均基本保持稳定。现金短债比中位数为1.30，较上年提升0.21个百分点，上市房企货币资金对短期债务的覆盖情况有所改善，短期偿债能力提升。
NO.4 盈利能力方面，多数指标有所下滑。
报告显示，2020年上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%；净资产收益率均值8.78%，同比下降7.60%；总资产报酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
NO.5 在成长能力上，上市房企业绩增速整体放缓。
2020年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长，除净利润外，增速均有所下滑。具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长1.84%，增速较上年大幅下降32.55个百分点；营业收入均值同比增长15.40%，增速较上年下降4.64个百分点；净利润均值同比增长12.17%，增速较上年上升0.05个百分点；净资产规模均值同比增长13.75%，增速较上年下降8.22个百分点。
NO.6 经营效率上，稳中有升，存货规模增速下降。
2020年上市房企经营效率稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.28和0.20。其中，存货周转率均值较2019年上升0.05，其余两项指标与2019年基本持平。2020年存货同比增长14.80%，增速较2019年下降7.80个百分点。
NO.7 社会责任上，逐渐承担起企业公民的责任。
2020年，各大房企在抗击疫情的道路上表现出了应有的担当。此外，受疫情影响，国家先后出台多项支持疫情防控和复工复产的税费优惠政策，一方面为提供物资捐赠的企业降税减费，另一方面对受疫情影响较大的行业企业阶段性减免各种税费。多方因素叠加之下，2020年上市房企整体纳税额下降。从纳税指标来看，2020年上市房企纳税额均值为21.55亿元，同比下降约8%。
NO.8 创新能力上，产品创新、管理创新和多元化业务发展成为重要抓手。
产品作为房地产企业的核心竞争力之一，受到房企越来越多的关注。当前，数字化改革正逐步改善房地产企业的运营效率，多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径。目前，房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长，尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成房企共识。龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。
2021年是“十四五”的开局之年，也是房地产行业进入管理红利时代的元年。谁能掌握红利，谁或许就能掌握先机。
