部分债权人为保障债权实现，会与债务人约定，以不动产长期租赁的方式抵扣到期欠款，通过“以租抵债”方式了结债务。当债务人因其他债务未偿还，名下不动产面临法院强制执行时，这样的抵债租约，是否可以适用“买卖不破租赁”，阻止法院查封拍卖、移交房产？近日，福建省福州市台江区人民法院就审结了一起案外人执行异议案件。
据悉，某汽车公司因经营不善未能偿还贷款，被银行起诉至台江法院，判决生效后进入强制执行程序。2024年7月，台江法院依法查封汽车公司名下厂房时，案外人林某向法院提出书面异议，表示早在2023年4月，汽车公司就已将案涉厂房出租给林某，租期20年，而且林某一次性支付了100万元租金。故请求法院对该租赁房产予以带租拍卖并确认在租赁期届满前不向买受人移交房产。
执行异议审查中，法院发现案外人林某并非真实承租人，双方系借款合同关系，汽车公司于2020年2月向林某借款100万元，自2020年5月起至2023年1月止，每月向林某还款1万余元用于清偿借款本息。后因汽车公司财务情况恶化，双方经协商签订房屋租赁合同，约定以“房产租赁”方式抵债，并将前述100万元借款本金转化为“租金”，至林某提起执行异议时该笔债权仍未清偿。
台江法院经审查认为，案外人作为承租人主张在租赁期内阻止向受让人移交不动产的，应提供证据证明在法院查封前已签订合法有效的租赁合同并已占有使用该不动产。本案中，案外人林某与被执行人汽车公司签订租赁合同目的在于以租金抵扣借款本息，此系合同之债，属于债权债务关系的延续，是债的一种履行方式，不同于承租人与出租人签订的租赁合同，且未提供证据证实在法院查封前已合法占有使用该房产，其提出的异议请求不能成立。
法官表示，“买卖不破租赁”制度，指出租人在租赁期间转让租赁物的，租赁合同仍然有效，租赁物的新所有权人代替原所有权人享受租赁合同权利、履行租赁合同义务，承租人继续享有租赁物使用权的制度。初衷系保护承租人的租赁权益，有限地突破合同相对性以稳定市场租赁秩序。该规则保护的，是基于实际使用需求设立的真实租赁，而非以抵销债务为目的的抵债式租赁。以租抵债，是债权人和债务人自行约定的债务处理方式，仅能约束签约双方内部关系。即便协议真实自愿、债权合法有据，也只能产生普通债权效力，不具备物权化对抗属性，不能对抗人民法院的强制执行。
法官提醒，债务清偿必依法，以租抵债需谨慎。出借资金、处置债权时，建议优先选择抵押、质押等法定担保方式，依法维护自身合法财产权益。(台江法院 林进怡)